城里的“腕儿”看上了农村的院儿 能买吗

作者 高婷 编辑 吴雨星

2023-04-06 辅德法评

当今社会，随着国家大力发展“乡村振兴，共同富裕”，乡村基础设施、环境、交通、物流等越来越现代化了，已经不是过去几十年前人人都想逃离的农村了。相反，城市里的退休老人又有闲暇的时间和足够保障的退休金，所以退休后都开始向往农村的田园生活。城市里的年轻人因为社会竞争的残酷，工作、生活压力非常大，觉得过够了城市生活，逐渐也产生了厌倦心理，心中也开始有了一个阳光，花园，休闲的小院梦。所以越来越多的人开始在农村想拥有一座自己的小院子。那么，对于在农村已经没有了村集体成员身份，没有了宅基地的城里人，直接通过购买村民的宅基地或是购买村民自建房来实现自己的田园梦，交易存在法律风险吗？下面就给大家介绍分析一下，以便大家谨慎交易。

根据我国的法律，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，包括宅基地也属于集体所有。所以村集体村民的宅基地本质上是属于集体所有，只是基于村集体成员的身份可根据申请获得一份宅基地用于自己建造居住使用的房屋。所以目前，在我国法律、法规和政策体系下，除同一集体组织的成员之间外，宅基地及地上房屋是不允许作为商品随意在市场进行交易流通的。所以城里人购买农村小院儿是存在很大法律风险的，主要有以下几种情形。

第一，购买的农村小院无法办理确权手续，即无法过户至购买人名下。　买卖双方即使签订了买卖合同，付了全部房款，并且实际入住，但出卖方无法将自己的房子协助过户至买受人名下。因为房屋不是城市区域，所以根本不在不动产相关部门系统内，且对农村房屋有管理职能的土管所、自然资源局（以前的土地局）等部门就农村房屋给村集体外成员也不可能办理过户、更名等手续。根据我国法律的规定，不动产物权以登记为准，由于农村房屋没法过户，因此，即使买房一直在居住，但这个房产其实一直是原建房人的房产。除非双方不提异议，买方一直居住使用，但一旦发生征迁、继承、转让等行为，这种没有物权登记的房产会给买受人的权益带来非常多的法律风险。

   第二，购买的农村小院属于违法建筑，没有合法建造手续。目前在农村，村民建造房屋也应当办理一系列相应的行政审批手续，并非随意在农村空地可以建造房屋。一般来讲都需要建房土地使用证、开工建设许可证和兴建住宅用地批准通知书等。现在因为人们对农村小院的热捧，利益驱使有些是村民会私下抢建房屋，根本没有合法建造的手续。还有的可能是在审批期限已经过期或者超出审批面积加建房屋，这些也都属于违法建筑。如果是违法建筑，这种风险就更大了，事实上会面临被强制拆除，法律上面临拆除了还没有任何经济补偿。买卖双方均存在过错，买受人的经济损失也没有责任人来承担。

第三，农村房屋的买卖合同会被认定为无效合同。因为我国法律、法规、政策规定，农村宅基地使用权应当是农村集体组织成员才享有，并具有社会保障和村民福利的性质。根据国务院土地行政管理部门作出的《关于加强农村宅基地管理的意见》的规定，“禁止城镇居民在农村购买宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”，可见非本村集体组织成员无权取得村集体宅基地的使用权。所以非同一村集体组织成员之间的农村房屋买卖交易是违反国家现行关于农村土地管理法律行政法规强制性规定的，该行为不受法律保护。这种房屋买卖合同，司法实践中都会被判定为无效合同。合同无效的法律后果就是相互返还，一般就是出卖人将房款返还买受人，买受人将房屋返还出卖人，但实际中买受人居住之后都会投入财力装修改造，届时都会成为更大的经济损失。

所以，农村小院，田园生活固然好，但够买行为不合法，所以建议可以租赁使用，谨慎够买。