仅约定“以房抵款”无法实现，怎么办？

作者 刘宏杰 编辑 吴雨星

2022-12-19 辅德法评

本文观点：

合同中，仅约定了“以房抵款”，但对顶账房屋的位置、楼层、价格及抵顶期限等主要内容没有约定，又未能达成补充协议，无法确认以合同约定方式支付剩余款项。所以，应按照“交易习惯”确定，而行业交易习惯系以货币支付工程对价的方式。故，电梯公司要求房产公司以货币方式支付剩余款项的请求成立。

案情回顾：

2018年4月，电梯公司与房产公司就某小区住宅楼及地下车库项目电梯工程，签订了《电梯设备买卖合同》，合同约定的主要内容：1、电梯公司向房产公司提供某品牌电梯19台，合同总价269.4万元；2、其中，77.9万元电梯货款经双方协商顶房款；同日，电梯公司与房产公司又就所供电梯的安装事宜签订了《电梯设备安装合同》，合同约定的主要内容：1、由房产公司负责安装19台电梯，合同总价113.6万元；2、付款方式为双方协商用电梯安装工程款顶房款。2019年7月，该工程验收合格并交付使用。后，双方经多轮协商，未能就剩余款项以房顶账事宜协商一致。2019年10月，电梯公司依据合同约定向仲裁委申请仲裁，要求房产公司以货币方式支付下剩款项。

双方主张及抗辩：

电梯公司主张：请求解除两份合同中“以房抵款”条款，要求房产公司以货币形式支付剩余款项。

房产公司抗辩：我国现行法律并无合同部分解除的明确规定，合同约定以房顶款的付款方式，电梯公司无权单方要求解除，要求以货币支付剩余款项不符合合同约定，房产公司无义务支付货币，电梯公司要求解除合同部分条款没有事实和法律依据。

笔者思路：

笔者接受电梯公司的委托后，于2019年9月，帮助电梯公司起草函件发送至房产公司，要求房产公司明确抵顶房屋的具体位置、楼层、单价等事宜，但房产公司未在通知时限内给予回复。

至此，笔者认为：因双方在两份合同中仅约定了“经双方协商顶房款”、“双方协商用电梯安装工程款顶房款”的内容，而对用于抵顶的房屋位置、楼层、面积、单价、金额及抵顶期限未明确约定，且在合同履行过程中亦未就此达成补充协议，应视为约定不明。根据《合同法》第61条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第62条第（五）项：履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。可以明确：因双方在两份合同中对“以房顶款”约定不明，又经多次协商，未能达成补充协议。而，行业交易惯例系以货币支付工程对价。故，房产公司应当以货币方式向电梯公司支付剩余电梯货款及电梯安装款。电梯公司提出的解除两份合同中“以房抵款”条款的请求，其实质是针对两份合同中约定的“以房抵款”的付款方式条款，认为约定不明且经协商未成达成一致，请求变更为以货币方式支付。

最终，仲裁委同意笔者的观点，认为房产公司提出的合同明确约定付款方式为以房顶款，其无义务支付货币的理由不能成立。支持了电梯公司关于要求房产公司货币支付下剩货款和逾期付款利息的仲裁请求。

法律依据的变更：

随着《民法典》的生效，《合同法》已经被废止。但是用以支撑本案的法律条文仍然存在并延续。现实中，尤其是建设工程类款项的支付中，有关以房抵顶的合同并不罕见，但因楼盘和房价的不确定性，没有在合同中约定抵顶房屋位置、价格、楼层等条款的也属常见。而出现此种情况，一旦产生争议，并无法达成一致时，就不免要将纠纷拖入诉讼或仲裁的程序。所以，需要各方当事人在签订合同前予以认真考量。

中华人民共和国民法典

第五百一十条【约定不明时合同内容的确定】合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。

第五百一十一条【质量、价款、履行地点等内容的确定】当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：

（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。