浅谈疫情背景下房屋租赁合同纠纷裁判规则的变化与办案思路

作者 张乐 编辑 吴雨星

2022-12-09 辅德法评

引言：随着奥密克戎变异株的传播力不断加强，我国的疫情防控形势在进入到疫情时代的第三年后仍然严峻复杂。新冠肺炎疫情的发生不仅给人民群众生命健康造成了威胁，也给我国经济造成了不小的下行压力，这从近三年来人民法院所受理的民间借贷纠纷、金融借款合同纠纷、房屋租赁合同纠纷等案件的成倍增加中便可感知一二。而人民法院也在不断根据当前疫情防控及经济形势的变化对部分案件的裁判规则进行变化。现笔者根据最高人民法院于新冠肺炎爆发之初所颁布的司法解释，浅谈疫情背景下房屋租赁合同纠纷裁判规则的变化，并尝试对办理疫情背景下的房屋租赁合同纠纷案件提出一定思路。

一、疫情背景下房屋租赁合同纠纷的主要类型

通过检索相关案例，在疫情背景下，人民法院受理的房屋租赁合同纠纷主要有因承租人拖欠房屋租金引发的纠纷、承租人欲单方解除房屋租赁合同引发的纠纷及因其他原因所产生的纠纷。在这其中又以承租人拖欠房屋租金而引发的纠纷最为常见。

在承租人拖欠房屋租金而引发的纠纷中，承租人往往因为经营状况不佳、资金周转不利或其他主客观原因导致了其不能按照合同约定的时间及金额向出租人支付租金，被出租人起诉到人民法院要求解除合同，支付欠付租金返还租赁物并承担违约责任。

在承租人解除房屋租赁合同而引发的纠纷中，承租人往往在承租房屋后、租赁期限到期前发现因各种主客观因素继续履行租赁合同，承租房屋会给其经济利益或其他权益造成影响，在与出租人协商未能达成一致的情况下，以合同目的不能实现为由向人民法院提起诉讼要求解除房屋租赁合同并要求出租人返还租金及保证金等。

二、疫情背景下房屋租赁合同纠纷裁判规则的主要变化

在疫情背景下，上述两类房屋租赁合同纠纷的频繁发生，促使最高人民法院颁布《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（以下简称“指导意见”），对涉及房屋租赁合同纠纷的裁判规则作出了适当调整。下面，笔者将对指导意见所体现出的房屋租赁合同纠纷裁判规则的变化进行梳理。

（一）适用指导意见中相关裁判规则的前提条件

首先，《指导意见》第五条、第六条均明确了只有在承租房屋用于经营的情况下，才能适用《指导意见》中所确立的相关裁判规则。也就是说，如果出租人将房屋租赁给承租人用于居住，则不适用《指导意见》中所确立的相关裁判规则。

其次，《指导意见》第五条、第六条赋予承租人以请求权，即只有在承租人当庭提出请求的情况下，人民法院才能对承租人的诉求予以考量，而承租人应通过当庭答辩形式还是提起反诉形式提出请求，指导意见未予明确。

最后，《指导意见》第五条、第六条均明确了只有承租人在疫情影响下的经营收入或资金周转存在较大困难的前提下，才能适用《指导意见》中所确立的相关裁判规则。

（二）指导意见体现出的裁判规则变化

1.出租人法定解除权的受限

在房屋租赁合同中的出租人而言，其能否按时获得承租人所支付的租金决定了其合同目的能否实现。如果承租人不能根据合同约定支付租金，则构成了违约，出租人有权向其进行催告，经催告后承租人仍不能履行支付租金义务的。出租人的合同目的已然无法实现，出租人有权根据《民法典》第五百六十三条及第五百七十七条之规定，行使法定解除权，诉请解除合同，支付欠付租金并承担违约责任。

但根据《指导意见》第五条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”之规定，承租人在承租房屋用于经营且受疫情、疫情防控措施影响的情况下未能按照合同约定的期限支付房租的，承租人欠付租金的行为不构成根本违约，出租人不能诉请解除合同并要求承担违约责任。

2.在承租人单方解除合同的情况下保障承租人预付租金或定金的返还。

通常情况下，根据《民法典》第五百八十七条之规定，给付定金一方违约致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。而在现实中，绝大多数《房屋租赁合同》也会明确约定当承租人在租赁期限内单方解除合同属违约行为，所支付的保证金、定金或预付款不予退还，由于该约定不违反法律行政法规强制性规定，一般在诉讼过程中也会得到人民法院的支持，判令驳回承租人要求返还已支付的保证金、定金或预付款等费用的诉讼请求。

但根据《指导意见》第五条第二款“为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。”之规定，如果承租人在该条规定的特定情形下要求解除房屋租赁合同的，人民法院对其要求返还保证金、定金或者预付款的诉讼请求则应予支持。

3.对房屋租金的强制性减免或调整

房屋租金属于《房屋租赁合同》的核心条款，系双方当事人意思自治的产物，法律一般应当予以尊重，故对房屋租金的变更需要双方当事人达成一致的情况下予以调整，在双方当事人未能达成一致的情况下，应当根据《房屋租赁合同》的约定确定房屋租金。

而《指导意见》第六条第一款“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”及第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”之规定，却允许人民法院在审理此类案件时依职权对《房屋租赁合同》中所约定的租金予以减免或变更。一旦承租人当庭提出减免租金且能够证明其承租房屋用于经营且经营行为受到疫情或疫情防控措施的影响，则人民法院应当根据承租人要求判令减免部分租金或变更《房屋租赁合同》。

三、疫情背景下房屋租赁合同纠纷裁判规则变化的法理分析

（一）不可抗力的认定与适用

所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，主要包括自然灾害、政府行为、社会异常现象等。新冠肺炎疫情的突然流行及政府为防控新冠肺炎流行所采取的各类防控措施，确实会对合同当事人按约履行合同义务产生影响。故此，应当将新冠肺炎疫情及疫情防控措施认定为不可抗力。

   根据我国《民法典》的相关规定，不可抗力发生后，将导致当事人被全部或部分免除责任。在此种情况下，如果承租人能够证明自己确因疫情或疫情防控措施导致不能履行合同，如不能按约定支付租金或合同目的已然不能实现需要解除合同。则人民法院则应当适用不可抗力规则免除承租人的违约责任，具体就表现为《指导意见》第五条所确立的相关裁判规则。

（二）公平原则的具体适用

  根据民法学理论，公平原则是指民事主体应本着公平、正义的观念实施民事行为，司法机关应根据公平的观念处理民事纠纷，民事立法也应该充分体现公平的理念。我国也通过《民法典》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确立各方的权利和义务”明确确认了公平原则。而《指导意见》第六条针对房屋租金减免或调整的裁判规则正是公平原则在民事审判活动中的具体适用。具体而言，在房屋租赁合同订立后，承租人遭遇其无法预见的客观情况导致合同不能履行或履行过于艰难，而承租人对此客观情况的发生又没有过错。在此种情况下，强迫当事人继续履行合同，确实有违公平原则，人民法院也应当根据公平原则酌定对合同内容予以变更。

四、疫情背景下代理房屋租赁合同纠纷案件的思路

由于我国仍处于常态化疫情防控阶段，疫情仍然在我国各地多点开花，能够预见的是，因为疫情而引发的房屋租赁合同纠纷在未来仍然是多发的。为此，需要律师在办理该类案件时结合时代背景与现实状况，避免机械办案，最大程度的为当事人挽回损失。下面笔者将简单谈一下对办理疫情背景下房屋租赁合同纠纷案件的思路。

（一）作为承租人的代理律师

1.注重引导当事人收集受疫情影响的相关证据

如果作为承租人委托的代理律师，在面对承租人因疫情或疫情防控原因无法按约支付租金或要求承租人返还预付款、定金等而引发的纠纷时，可根据《指导意见》确立的相关裁判规范，注重引导当事人收集受疫情或疫情防控措施影响的相关证据。首先，要积极举证证明承租房屋用于经营，而非用于居住；其次，要积极举证证明受到疫情或疫情防控措施的影响，可以通过收集地方政府发布的疫情防控公告、隔离管控通知等文件予以证实；最后，要举证证明在疫情防控期间经营收入受到较大影响，可以通过收集某一时间段的营业流水或自身银行流水等材料予以证实。

2.针对性的提出答辩意见并加强对裁判者的引导。

如果出租人在庭审中所举证据能够明确清楚的证明租赁关系的存在及欠付租金的事实或不予返还预付租金、定金有明确约定。则作为承租人代理律师应在案件审理过程中有针对性提出承租人受不可抗力影响或应适用公平原则对租金予以减免等相关的答辩意见并通过积极举证，加强对裁判者的引导，说服其适用不可抗力规则或公平原则对承租人做免责认定或酌定减少承租人应承担的租金。

（二）作为出租人的代理律师

1.着重判断承租人是否能够适用不可抗力规则

如作为出租人代理律师，在自身证据齐备的情况下遭遇承租人以不可抗力或适用公平原则为由拒绝解除合同并承担违约责任或减免租金的答辩意见之时，应着重判断承租人是否能够适用不可抗力规则。

首先，应当判断承租人是否对不可抗力的发生不能预见，如果承租人与出租人在2020年1月新冠肺炎疫情爆发之前或社会生活正常化期间签署《房屋租赁合同》租赁房屋用于经营，则新冠肺炎疫情的突然爆发或在某一地区的突然爆发对承租人而言确属不可抗力。但如果承租人与出租人在某一地区新冠肺炎流行期间或政府紧急防控措施实施期间签署了《房屋租赁合同》租赁房屋用于经营，则应当认为其已经对租赁房屋无法正常经营的风险予以了认可与接受，其不能

适用不可抗力规则用于免责。

    其次，应当判断承租人是否真实受到了不可抗力的影响。如果承租人承租房屋用于经营网吧、健身房、棋牌室、KTV或饭馆等被政府严令在疫情防控期间必须关闭的场所，则承租人确实有可能是疫情防控期间受到了来自不可抗力的影响。但如果承租人承租房屋持续未进行经营或经营收入未受到疫情防控之影响，则应当认定为其没有受到不可抗力的影响，不能适用不可抗力规则用于免责。

2.加强对承租人所提供证据的审查

作为出租人代理律师，还要在庭审过程中加强对承租人所举证据的审查，通过质证环节，对证据是否真实、合法并是否具有关联性进行判断并发表质证意见。着重判断证据是否能证实承租人将承租房屋用于经营，是否受到疫情或疫情防控的不利影响，是否难以支付租金或资金周转出现困难等。

综上，通过浅谈新冠疫情背景下房屋租赁合同纠纷案件的裁判规则的变化，希望给笔者自身及诸位同行在未来办理该类案件时带来一点启发与新的思路，以求尽最大的可能维护委托人的合法权益，笔者才疏学浅，不足之处万望同行海涵及批评指正。