待履行房屋租赁合同在破产程序中的处理规则

作者 朱顺关 编辑 吴雨星

2022-11-08 辅德法评

引言：我国《企业破产法》赋予管理人对待履行合同的破产解除权，可以单方解除或选择继续履行合同，且未明确规定例外情形。这一破产制度规定的立法目的在于最大程度地增加债务人的资产以此保障债权人的合法权益，那么这是否意味着管理人对所有待履行合同均享有无限的自由裁量权？笔者认为，对于一些特殊类型的合同，考虑到该合同的特殊性质及合同相对方的利益，应当规定例外情形，比如在“买卖不破租赁”保护下的房屋租赁合同；否则，不加限制地赋予管理人选择权，将使合同相对人的合法权益难以保障，亦不利于维护市场交易的安全与稳定。因此，本文将聚焦于待履行的房屋租赁合同，探讨其在破产程序中的处理规则。

一、待履行合同以及破产程序中一般处理原则。

待履行合同的含义：根据我国《企业破产法》第18条的规定，破产程序中的待履行合同是指破产申请受理前成立而债务人和合同相对方均未履行完毕的合同，包括下列4种情形：

★ 债务人未履行、合同对方当事人未履行；

★ 债务人未履行、合同对方当事人部分履行；

★ 债务人部分履行、合同对方当事人未履行；

★ 债务人部分履行、合同对方当事人部分履行 。              

一般处理原则：

我国《企业破产法》第18条规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。管理人要求继续履行合同的，对方当事人原则上不能拒绝，但可以要求提供担保。

该规定明确：《破产法》赋予的管理人破产解除权，突破了《中华人民共和国民法典》法定解除权只能由非违约方行使的规定，而是可以单方任意解除，按照特殊法优于一般法的规则，具有优先适用的效力。而且，在破产管理人行使解除权解除合同后，合同相对人不具有援引《民法典》不同意合同解除的抗辩理由对抗破产解除权。另外，对于破产管理人解除合同的方式，可以采取积极主动的方式行使对债务人与合同相对人待履行合同的解除权，也可以以不积极方式解除合同即二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的。而一般解除权中无论是约定解除权还是法定解除权，都是以通知到达对方为生效要件，不存在一定期限过后可视为解除的情形。

二、对待履行不动产租赁合同给予特殊保护的合理性。

买卖不破租赁规则。《民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”，赋予承租权具有对抗第三人的效力，即在租赁关系存续期间，因买卖、继承等使租赁物所有权发生变更，对租赁关系不产生影响，租赁合同对新所有权人仍然有效，新所有权人不履行租赁义务时，承租人可用承租权对抗新所有权人。

承租人的优先购买权。对承租权的保护还体现在“优先购买权”规则上，《民法典》第七百二十六条规定“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”，虽然优先购买权系基于租赁关系而派生的财产请求权，却具有对抗出卖人和第三人的物权效力，若出卖人未通知承租人，损害承租人优先购买权的，承租人有权请求出租人承担赔偿责任。

法定优先承租权。《民法典》第七百三十四条新增了‘法定优先承租权’，即赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利，赋予承租人同等条件下优先承租权，强化了对承租人的保护。

以上规定均表明，为了保护承租人利益，维持租赁关系稳定，使承租人实现居住或经营等特定利益，法律在特定情况下对租赁权赋予物权性保护。而现实中，租赁合同通常不是出租人的破产原因，在破产程序中，承租人继续占有、使用房屋亦不妨碍重整、和解、清算的进行。《企业破产法》给予管理人对租赁合同不加限制的解除权，违反了买卖不破租赁的规则和有限购买权等规定，不利于社会秩序的稳定。因此，对破产程序中的待履行不动产租赁合同，笔者认为应对管理人的解除权加以适当限制，兼顾合同双方的合法利益，亦是实现破产财产价值最大化的应有之义。

三、待履行房屋租赁合同的处理规则。

★ 承租人破产情形的处理：

租赁物为出租人所有，管理人选择解除房屋租赁合同的，出租人可以行使取回权，并以损害赔偿额向管理人申报债权；如果管理人选择继续履行房屋租赁合同，出租人可以要求管理人提供担保以保障权益。如此，既无损出租人之权益，也符合合同法对承租人的保护。

★ 出租人破产情形的处理规则：

1、区分租赁物是否已进行了交付。

在不动产租赁物未交付前，承租人并未占有租赁物，与租赁物的关联性不强，合同解除后承租人可以快速选择市场的其他替代物，不会带来较大的损失和其他风险；对于出租方来说，可以及时对租赁物进行处置，从而保障自身以及债权人的利益，这是平衡双方利益的选择。但是在租赁物交付后，承租人实际占有了房屋，且大多根据自身需要对租赁物进行了装修、添附，对未来的使用进行规划，与租赁物产生了密切的联系，而装修付出的成本也是非常巨大的，此时随意的解除租赁合同将不仅使承租人遭受租金损失，还要承受装修损失以及无法经营带来的利益受损，在此情况下，破产企业需要综合考虑对租赁物的处置以及租赁物在破产重整、清算案件中所起的作用等，慎重作出选择。

2、区分破产程序在重整、和解、清算等不同阶段。

在破产重整、和解程序中，租赁合同涉及的租赁物如厂房、办公楼、车间等担任着重要角色，是破产债务人继续经营的基础，对盘活企业至关重要的，此时本着对破产企业和所有债权人权益的负责原则，应当允许解除租赁合同；同样，在清算程序中，管理人需要对破产财产进行管理、变价，并依据债权人会议的决议对破产财产实行分配，如果继续履行该待履行房屋租赁合同，可能影响租赁物的处置并使得租赁物的变卖十分困难或变卖价值极低，不利于破产财产价值最大化，此时对解除合同也不应作出限制。但是，租赁关系的存在如不影响租赁物的处置、不影响破产程序推进的，则管理人应当在平衡双方利益的基础上，允许继续履行租赁合同为宜。

无论是重整程序亦或清算程序，管理人如决定将该租赁物进行处置时，应尊重承租人的优先购买权并在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。同时，适用“买卖不破租赁”规则，由管理人向竞拍人、协议转让的受让人作出适用“买卖不破租赁”的说明，租赁物所有权转让后，租赁关系仍然存续，承租人对租赁物仍可继续占有、使用、收益。

四、租赁合同解除后，如何对合同相对方的权益予以保障？

1、出租人进入破产后，承租人预付的租金返还产生的债务的性质认定。

预付租金应依据《企业破产法》第五十三条“管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权”之规定确认为普通债务，还是认定为《企业破产法》第四十二条“人民法院受理破产申请后，因债务人不当得利所产生的债务为共益债务”之规定确认为共益债务？

预付租金是否构成不当得利？不当得利的构成包括：1、一方获得利益；2、一方获益无法律根据；3、致使对方遭受损失，即获利与损失之间存在因果关系。其中“一方获益无法律根据”中包括因给付目的欠缺而发生不当得利情形，即合同无效、不成立、被撤销以及解除后，给付人并没有实现其给付目的。预付租赁费因合同解除、房屋被收回，而无法实现房屋继续占有、使用的目的，继续占有预付的租金构成了不当得利。对于不当得利产生的债务，则应认定为共益债务。

2021年《最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要》（第二辑）就该问题进行明确：“合同解除对尚未履行部分的效力是解除面向未来产生的影响，表现为解除使当事人从尚未履行的合同义务中解放出来，尚未履行的合同义务得以免除和消灭。这是合同解除最重要的法律后果和制度价值之一。房屋租赁合同中，出租人将房屋交付承租人使用收益是其主给付义务，承租人支付的租金并非房屋价值的对价，而是取得房屋使用权的对价。在出租人破产而房屋租赁合同租期尚未届满的情况下、管理人选择解除合同并通知承租人之后，出租人继续提供房屋供承租人使用收益的合同义务以及承租人支付相应租金的合同义务均归于消灭。既然合同解除后出租人不再负有为承租人提供房屋供其使用的合同义务，则其当然可以基于房屋所有权人的身份主张承租人返还房屋。承租人预付的租金是其为履行将来居住使用房屋的合同权利而预先支付的价款，但在管理人行使选择权而解除租赁合同的情况下，承租人继续支付租金的合同义务已经消灭，承租人当然有权要求返还。从出租人角度看，其收回房屋后再占有承租人预付的租金则无法律上的根据，构成不当得利，因而承租人有权基于不当得利之债而要求出租人返还。由于出租人的该项不当得利债务发生于人民法院在受理破产申请之后，根据《企业破产法》第42条的规定，该债务的性质应属于共益债务，承租人有权要求从作为出租人的破产债务人财产中随时优先清偿”。

（2021）最高法民再194号民事判决书的裁判观点也是如此：法院认为，本案无论案涉《商铺经营使用权转让合同》性质为何，因为在签订《商铺经营使用权转让合同》时王君预付了30年的经营使用权转让金，而实际仅使用5年，合同解除后，案涉商铺的使用权返还给佳建公司，王君给付的剩余25年经营使用权转让金不能实现给付目的，佳建公司继续占有，构成不当得利，根据《企业破产法》第四十二条第一款第三项规定，因债务人不当得利所产生的债务为共益债务”。

2、租赁合同解除后，承租方的损害赔偿请求权。

管理人通过衡量合同双方的权益后解除合同，保护了债务人的合法权益，但若因租赁合同解除给承租方造成损失的，就此损害赔偿承租人可依据《企业破产法》第五十三条规定申报债权主张权利，由管理人审查确认。但根据规定该债权性质上属于普通债权，应作为普通债权按比例清偿，而非共益债权。