“借名买房”能否阻却法院执行的探究

作者 庞麟 编辑 吴雨星

2022-08-26 辅德法评

一、背景与现象

"借名买房"是指借名人与出名人协商一致，以出名人名义购买房屋并登记在出名人名下，且约定由借名人行使实际占有、使用、收益和处分等权利的行为。“借名买房是”当前社会经济发展下的产物，据相关统计，以“借名买房”关键词进行检索，自2013年至2022三月，涉“借名买房”类案件共计审理12158起，其中2017年至2020年，是借名买房案件飞速增长期。涉“借名买房”纠纷的案由大致集中在物权纠纷，约占38%；合同纠纷，约占44%；执行异议之诉，约占13%；婚姻、继承，占不足5%。因“借名买房”包含复杂的法律关系，涉及多方主体，不仅仅是借名人与出名人之间的借名买房、登记关系，而且包括出名人与房地产开发商之间的房屋买卖合同关系，在出名人违反约定处分房屋时还可能涉及到第三人，故审判、执行实践中存在不同的处理方式。因此，对“借名买房”权属问题的研究，具有重要的实践意义。本文仅从执行角度探究借名买房人能否排除出名人的金钱债权人针对房屋申请的强制执行。

二、“借名买房”的原因浅析
　　“借名买房”行为发生的原因多种多样，但主要可归纳为以下几个方面：
　　（一）规避法律法规及政策
　　1.规避房屋限购令政策
　　近年来，国家加大对房地产行业的宏观调控力度，以防止房价不断攀升，如房屋限购令政策，以抑制房价过快增长。在这一背景下，一些购房者为了规避房屋限购政策，部分投机商以及想购买多套住房的家庭选择了铤而走险，以他人名义购买房屋并进行登记。
　　2.规避限贷令等政策

"限贷令"的实施，致使一些有购房意愿却不具有贷款资格的人，只能用他人的名义贷款买房。另外，城镇在职职工一般都有住房公积金，在购房时如果使用公积金贷款能够享受到一定优惠，部分没有住房公积金的人，为了能够优惠贷款，遂与有住房公积金贷款资格的亲友或其他人商定，用他们的名义办理贷款购买房屋，但由借名人实际偿还每月的贷款。
　　3.规避税收政策
　　因部分人认为《不动产统一登记暂行条例》的施行，是即将开征房产税的一个信号。因而部分人为了规避将来可能实行的有关房产税征收的法律法规，减少自己购买房屋的税收负担，从而与他人签订房产借名登记合同，来达到避税的效果。部分人出于规避遗产税、简化登记程序的考虑，直接将自己出资购买的房屋登记在子女或其他将来的继承人名下。
　　（二）享受购房优惠
　　近年来，国家为解决中低收入者购房负担问题，保障这部分人群的居住条件，而为这部分群体提供了带有保障性质的住房。部分不具有购买保障性住房的人利用政策漏洞，私下操作，利用他人购买保障性住房的资格，从而享受优惠购房的待遇。借名人往往与出名人约定，利用出名人的名义申请购房指标并登记在出名人名下，借名人实际居住、使用、支付房款，待限制性事项消除、时机成熟之后，出名人协助借名人办理房屋过户手续。
　　（三）隐藏财产
　　部分人为了避免将来可能的强制执行，将自己名下的财产包括房屋都登记在他人名下。即使将来因为无法偿还到期债务，而被法院强制执行，其名下也无可供执行的财产；也有一些人为了隐藏非法收入，用他人名义买房进行财产转移；还有一些人出于对灰色收入的隐藏目的，将介于合法收入以及非法收入之间的收入通过购买房屋登记在他人名下，从而达到掩盖的目的。

三、借名人能否阻却强制执行的法律分析

先看两起最高人民法院的案例：

案例一：（2021）最高法民申3543号再审申请人陈武平因与被申请人罗士奇及一审被告陶慧君、罗利钢案外人执行异议之诉一案，最高人民法院认为：不动产物权登记产生的公示公信效力，亦仅是一种推定效力，登记行为本身不产生物权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。具体到本案，罗士奇与陶慧君之间存在借名买房关系，罗士奇也提供证据证明其系案涉房屋实际出资人及占有人，案涉房屋因尚未还清银行贷款未及时变更产权登记。且罗士奇通过借名买房，将真实物权登记于陶慧君名下，并非为了规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策，亦不违背公序良俗，符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条之规定，当物权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实的情形。【案件来源：裁判文书网】

案例二：（2021）最高法民申311号再审申请人东辰控股集团有限公司（以下简称东辰公司）因与被申请人刘宇、张振武案外人执行异议之诉一案，最高人民法院认为：即便认定东辰公司借张振武之名买房，其亦应承担借用他人名义签订合同以及将房产登记在他人名下的风险。二审判决认定在案涉房产发生被执行风险时，东辰公司仅对张振武享有普通债权，并不能直接追及案涉房产主张物上请求权，从而不能排除强制执行，符合物权公示公信原则，亦符合本案实际情况，并无不当。【案件来源：裁判文书网】

通过以上两起从裁判文书网上检索到最新的最高人民法院的案外人执行异议之诉案例，虽然案情其方面他存在差异，但不难发现关于借名人能否排除强制执行的观点，最高人民法院未能形成统一的意见，支持排除强制执行的主要依据为《民法典物权编司法解释一》第二条，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持；不支持排除强制执行的主要依据为借名人所享有的权利仅属于债权，基于债权平等性原则和物权公示公信原则，不能对抗第三人。

笔者认为案例二的观点，即借名人不能阻却强制执行的观点更为可取。“借名买房”行为使事实物权与公示物权发生分离，导致法院执行行为复杂化，在涉及出名人为被执行人的案件中，往往存在借名人与申请执行人权利保护保护的冲突，这时应当优先保护申请执行人的权利，这是因为：

（一）基于双方借名买房的合意，借名人仅享有将房屋过户至其名下的请求权，该请求权属于债权，而非物权，不能阻却执行。《中华人民共和国民法典》第二百一十五条、第二百二十四条确立了基于法律行为物权变动的区分原则：一是不动产物权变动的原因行为是否有效，应依据合同法律相关规定来判断，而非以是否办理登记为标准进行判断；二是不动产物权的变动，应依据《中华人民共和国民法典》第二百零八条来判断，以登记为必要条件，而不能认为合同生效就必然产生不动产物权变动效力。换言之，借名买房协议系借名人与出名人之间的债权合意，该合意如未违反法律强制性规定而有效，基于合同的相对性，该协议的效力只限于协议各方内部，对外不能产生物权效力，也不能直接引起物权变动；不动产物权因未登记到借名人名下，借名人尚不能享有物权。

需要强调的是，根据法律和房地产登记的相关规定，房屋登记管理机关对房屋的登记管理是对房屋产权登记确权的唯一法定部门。如果允许以公民、法人私下以协议的方式来挑战法律、法规的相关不动产权登记制度的规定，势必造成社会经济乱序和公民法人有关诚实信用方面要求的降低。

（二）如上述及，借名人通常对办理过户存在过错，不具有无过错买受人物权期待权，不能排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条确立了无过错买受人物权期待权排除执行的四个要件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该规定确立的房屋无过错买受人物权期待权保护，是指在执行程序中，赋予对没有办理房屋过户登记无过错的房屋买受人的物权期待权以排除执行的效力。那么在借名买房的框架下，虽然前三个条件通常可以满足，但借名人无正当理由故意将房屋交由他人代持，属于对房屋未过户登记存在明显过错情形，因此不能排除执行。

（三）优先保护第三人利益更符合不动产公示公信原则。根据不动产公示公信原则，不动产必须采用法定的公示才能取得对抗第三人的效果。如上“借名买房的原因浅析”部分所述，借名买房通常为达到规避法律法规、政策、逃避国家税收、减轻缴税负担、躲避债务等目的，有意将房产登记在出名人名下。既然借名人因其故意过错而导致不动产权属公示错误，则当然要为自身行为承担不利后果。出名人的债权人若善意信赖物权登记进行司法程序，且执行程序已启动，则善意债权人和司法执行机构的信赖利益并不亚于借名人可能付出的代价及受损利益，因此依公示公信原则的内在机制，出名人的债权人的信赖利益同样需要尊重和保护。

（四）在借名买房关系中，借名人具有可非难性。《民法典》第七条 确立了诚信原则，即民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。通常来讲，借名人与出名人的借名买房行为是以迂回手段达到违反法律法规、政策，逃避债务等目的，具有可非难性。这些借名买房的目的都是规避现有制度而不当追求私利，不利于国家房产政策的贯彻落实，且容易导致房产调控目标的落空，其行为造成房屋产权关系的不确定性，并给予被执行人逃避义务可乘之机，也违反诚信原则。若不诚信者反受其利，则是挑战司法公信力。

四、借名人的权利救济

基于借名买房不能阻却执行的框架下，借名人的权利救济：涉案房屋登记在他人名下，系借名人的自愿选择，既然未登记在自己名下，其请求确认权属的主张自然不应得到支持，借名人所享有的只能是依据借名买房协议，要求出名人继续履行协议、办理变更登记的请求权。又因涉案不动产已被法院查封，该变更登记的请求已无法实现，案外人只能向出名人主张违约赔偿请求权。

参考文献：
1.《借名买房排除强制执行的法律规则——基于学说与案例的分析与展开》【作者：最高人民法院法官、司伟博士，《法治研究》2021年第4期】

2.国家法官学院，最高人民法院司法案例研究元.中国法院2021年度案例.中法治出版社,2021