预售许可证下发前的乌龙交易能被法律所接受吗 ----A某、B某与宁夏某投资置业有限公司商品房预约合同 纠纷案
作者 倪福杰
编辑 吴雨星
2020-06-23 辅德法评
案件名称：A某、B某与宁夏某投资置业有限公司商品房预约合同纠纷
案情介绍
A某、B某与宁夏某投资置业有限公司就宁夏某投资置业有限公司开发的建材生活之城商铺达成认筹合意，双方签订《认筹书》，约定由A某、B某认筹宁夏某投资置业有限公司家居建材生活之城共计12套商铺，协议签订后，A某、B某向宁夏某投资置业有限公司支付了30万元认筹金，宁夏某投资置业有限公司依约将上述房屋预留给A某、B某。后双方发生争议。宁夏某投资置业有限公司将A某、B某作为共同被告诉至法院，诉请1.二被告履行合同义务，向原告支付房款2608212元；2.被告向原告支付违约金2391700元。一审法院判决解除双方签订的《认筹书》；二、被告A某、B某向宁夏某投资置业有限公司缴纳的定金30万元不予返还；三、驳回原告宁夏某投资置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告A某、B某的其他反诉请求。A某、B某、宁夏某投资置业有限公司均不服一审判决向中级法院提起上诉，中级法院改判宁夏某投资置业有限公司于判决生效之日起三十日内返还上诉人A某、B某认筹金30万元。宁夏某投资置业有限公司向宁夏回族自治区高院申请再审。宁夏回族自治区高级人民法院作出驳回宁夏某投资置业有限公司再审申请裁定。案件点评
（一）本案当事人双方签订的《认筹书》的性质为预约合同还是本约合同？《认筹书》本质上是属于预约合同而不是属于预售合同，故，对于宁夏某投资置业有限公司后期取得商品房预售许可证明并不能改变预约合同的性质。一审法院判决最终认定《认筹书》属于预约合同。（二）双方是否存在违约行为及双方签订的《认筹书》是否应当予以解除？ 《最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。（三）本案当事人A某、B某缴纳的30万元为认筹金还是定金？在合同解除后是否应予返还？认筹金是购房者通过开发商缴纳购房意向金获得房屋优先购买权和房价优惠的一种方式，本身不具备法律属性和担保、惩罚性质。而定金是为担保合同债权的实现，双方通过书面约定，由一方当事人向对方预先支付一定数额的金钱作为担保的一种方式，通过定金罚则来确保合同的履行。双方并未在《认筹书》中或者通过其他方式约定以定金罚则作为承担违约责任的方式，且宁夏某投资置业有限公司收取定金的时间与《认筹书》中约定的缴纳认筹金的时间一致。《认筹书》如果确定为预约合同以后，根据《商品房销售管理办法》第二十二条规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人另有约定的，从其约定”。纵观房地产消费市场，花样频出的各类销售方式令买受人陷入迷团。虽然本案经过了三级法院的审理维护了买受人的合法权益，但是还有更多的买卖交易中，因双方地位、信息的不对等，导致买受人的权益受到或多或少的损害。在此抛砖引玉，警示广大买受人明辨出卖人的合同，谨慎签署每一份合同，以免造成难以挽回的损失。
