关于以房抵顶货款的案例分析

作者 张鹏 编辑 吴雨星

2019-06-10 辅德法评

【基本案情】

A公司与B公司签订《购销合同》,合同约定:B公司向A公司购买水泥,货款50%用现金或者银行承兑支付结算,另外剩余的50%用C公司正在开发建设的房产抵顶。B公司必须在货款结算后60日内协助A公司办理抵顶房产的房产证和土地证手续。《购销合同》签订后，B公司开始从A公司提货，并协调C公司将抵顶的房产备案至A公司名下。后C公司因建设资金不足，至今无力完成抵顶房产的开发建设，B公司也未按合同约定期限协助A公司办理抵顶房产的房产证和土地证手续。因抵顶房产不能交付且不能办理产权证，A公司起诉B公司要求支付货款。

【审理过程及结果】

本案在审理过程中，双方对未付货款金额没有争议，B公司辩称货款已经通过房屋抵顶的形式抵顶完毕，B公司不欠A公司的货款。法院审理认为，双方签订的合同明确了抵顶的房号、面积、单价及抵顶价款,该行为属于以物抵债行为,系双方约定的一种清偿债务的履行方式。以物抵债是当事人之间达成协议,由债权人受领他种给付以代替原定给付,进而使原债权债务关系消灭的民事法律行为。以物抵债属于实践性法律行为,除双方的意思表示一致外,还必须交付标的物或完成现实交付,债权人受领并取得所有权和占有权时,才发生给付的效果。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。据此,不动产所有权的转移,于依法办理房屋所有权转移登记之日发生效力,非经变更登记不发生物权变动的效力。本案中,虽然双方签订了合同,并将涉案房屋备案至原告名下,但商品房登记备案仅是国家对不动产交易的一种行政管理方式,并不产生物权转移的效力,房屋所有权仍不属于原告公司,现因抵顶的房屋不能交付,故原告的债权并未实现，被告因购销合同所负的债务并未消灭,仍负有向原告履行支付货款的义务。故原告的诉讼请求，本院予以支持。

【案例分析】

    本案的争议焦点是货款是否已经用房产抵顶，B公司是否应当履行支付货款的义务。具体分析如下：

一、双方合同约定用第三人C公司开发建设的房屋抵顶货款从法律角度讲属于第三人代为履行的约定。合同法第六十五条，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。本案中，第三人C公司至今没有向A公司交付抵账房屋，应当由B公司向A公司承担责任。故在抵账房屋没有交付的情况下，货款没有用房产抵顶，B公司应当履行支付货款的义务。

二、A公司与第三人C公司签订商品房买卖合同是为了办理抵账手续，A公司与第三人C公司不存在商品房买卖合同关系，抵账房屋的商品房买卖合同备案不能证实A公司对抵账房屋享有物权请求权。商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式,并非《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记,A公司与第三人C公司签订《商品房买卖合同》后办理的房屋预售备案登记不产生登记请求权的物权效力。

三、以物抵债必须以现实的受领给付为生效条件，依据民法基本原理，代物清偿作为漬偿债务的方法之一,是以他种给付代替原定给付的清偿,以A公司现实地受领给付为生效条件。A公司和B公司虽然约定以房抵顶货款的代物清偿方式了结双方债务,但抵顶的房产没有交付A公司，产权也没有办理至A公司名下,故A公司没有现实地受领给付，B公司应当履行支付货款的义务。

综上，B公司用C公司开发的房产抵顶A公司货款，C公司未将抵顶的房产交付A公司，应当由B公司承担责任，B公司应当履行支付货款的义务。

【以房屋抵顶货款的法律应用总结】

“以房抵货款”是以物抵债的一种具体形式，我国现行法律并没有对以物抵债作出明文规定。实践中，当事人双方基于业已形成的有效的债权债务关系，达成以房抵债合意的表现形式多种多样。从法律实务角度来说，签订以房抵债协议要同时注意以下几个方面：

一、债务人或者第三人是否拥有处分房屋的权利。以无权处分的房屋为标的物签署以房抵债协议，可能违反《合同法》第五十一条、第五十二条之规定而归于无效。债务人或第三人对房屋没有产权，以及房屋已被司法机关查封或者已被抵押给其他人，提供该房屋抵债的债务人或者第三人事实上无权处分房屋。

二、房屋能否交易或者是否满足可交易的条件，即房屋产权能否办理至债权人名下。以房抵债是债权人通过实际受领房屋以代替原给付，它需要该房屋最终能够实现产权转移，否则原债并不会因达成以房抵债的合意而消灭。不能交易或者不满足交易条件或产权状态受限的房屋，将无法办理房屋产权的过户登记。如果无法办理产权过户登记手续，以该种房屋抵债得不到法律的有效保护；如果是预售的商品房，在达成以房抵债合意的同时，还应当及时签订正式的商品房买卖合同并办理网签备案及预告登记。

三、房屋能否现实的交付使用。除了本案中抵顶房屋烂尾的情形外，根据《合同法》第二百二十九条，债权人需关注并解决买卖不破租赁原则可能造成的影响。要求债务人就租赁合同事宜作出处理。房屋作为不动产，仅靠协议本身的约束是绝不能实现用以抵债的目的的，作为债权人，更应重视签约备案、预告登记、产权过户、房屋交付等事实行为。