商品房约定的交付条件与法定的交付条件发生冲突时如何处理

作者 李婕 编辑 吴雨星

2019-02-18 辅德法评

建筑行业是我国的支柱产业，而其中的房地产项目又是关系广大人民群众“居者有其屋”的重要物质基础，房地产市场的规范与否直接影响到社会的繁荣与稳定。商品房作为房屋买卖合同的标的物，不同于其它大宗商品，它有严格的质量要求和行业标准，然而实践中因商品房的交付条件而引发的纠纷依然层出不穷。

根据《合同法》《房地产管理法》《建筑法》《城市房地产开发经营管理条例》《 商品房销售管理办法》 等法律法规的规定可知，商品房法定的交付使用条件为必须达到竣工验收合格这一强制性标准。而竣工验收合格的判断标准，司法实践中一般都是以开发商在工程竣工后组织勘察、设计、施工、监理四方共同参加验收并形成了竣工验收合格的确认文件，并报建设部门备案登记且最后取得备案合格的证明文件《商品房竣工验收备案表》为参考依据。

虽然商品房法定的交付条件为竣工验收合格，但在实践中，仍出现不少开发商与购房者约定的交付条件与法定的交付不一致的情况，主要有两种：一是约定的交付条件低于法定的交付条件，如开发商在未取得《商品房竣工验收备案表》前，其与购房者约定以取得《房产测绘报告书》为交付条件等；二是约定的交付条件高于法定的交付条件，如该商品房经综合验收合格；该商品房经分期综合验收合格；该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件等。那么在购房者与开发商约定的交付条件与法定的交付条件不一致时，实践中又该如何处理呢？

如果购房者与开发商约定的交付条件低于法定的交付条件，即使该商品房符合约定的交付条件，但因该商品房尚未竣工验收合格，即达不到法定的交付使用条件，该约定的交付条件与法定的条件明显相违背，此时该约定应认定为违反法律、行政法规的强制性规定而无效，交付条件应以法定的交付使用条件为准。换言之，开发商办理房屋交接手续时，不能根据合同约定和法律规定取得并出示拟交付房屋的《工程竣工验收备案表》，此时其向购房者交付房屋并不构成对房屋的有效交付。民事法律行为虽然以当事人意思表示一致为基本原则，但法律对商品房交付条件的规定是强行性的，任何违反法律、行政法规强制性规定而随意排除或降低法定交付使用条件的约定应属无效，购房者有权拒收该房屋，即便是购房者在开发商交房时做出了同意收房的意思表示，也不能免除开发商对逾期交房违约责任的承担。

如果购房者与开发商约定的交付条件高于法定的交付条件，即使该商品房符合法定的交付使用条件，即竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》，但若不符合约定的交付使用条件时，购房者同样有权拒收该房屋，并追究开发商的逾期交房违约责任。简言之，开发商与购房者约定的交付条件高于法定的交付条件时，此时该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，并以双方约定的交付条件为准。理由在于该约定对商品房的交付条件设定了更为严格的标准，督促开发商不仅要完成工程质量验收，而且还要通过监督、规划、消防、环保等有关部门的综合验收合格，同时该约定具有全面保护相对弱势一方购房者合法权益的作用，法律亦没有对此加以限制的必要。